由于目前規(guī)制金交所行為的法律法規(guī)相對較少，房地產企業(yè)無論是在金交所直接掛牌融資（包括私募債、G權融資、定向融資工具）還是通過委托債權投資（受托人為非銀行）、債權轉讓等方式進行間接融資，所受的規(guī)制都不太大。

私募債是指在中國境內依法注冊的公司、企業(yè)及其他商事主體在中國境內以非公開方式募集和轉讓，約定在一定期限還本付息的債券。發(fā)債主體應當以非公開方式募集債券，每款私募債券的投資者合計不得超過200人。私募債和信托、資管計劃不同，私募債是投資者直接將錢借給發(fā)行人（融資主體），去中介，屬于直接融資。信托和資管計劃是投資者將錢委托給信托或資管等機構，然后再由信托或資管機構將錢借給融資主體，信托或資管等機構實際擔任了中介的角色，屬于間接融資。由于私募債是投資者直接將錢借給融資者，投資者是風險的最終承擔者，因此需要對投資者進行風險承受能力的評估和投資風險教育。

該模式中，金交所發(fā)行的私募債在網(wǎng)貸平臺進行銷售，結合了網(wǎng)貸平臺的獲客優(yōu)勢和金融資產交易所的合規(guī)優(yōu)勢，是金融領域的一種創(chuàng)新。由于私募債屬于私募產品，故受投資人最高人數(shù)以及合格投資者制度限制。即最終權益持有人數(shù)量不得超過200人，在投資者投資私募債時，要對投資者的風險承受能力進行評估以及對投資者進行產品信息披露和產品風險揭示。

根據(jù)天交所《私募債券業(yè)務試點辦法》的規(guī)定，私募債是指在中國境內依法注冊的公司、企業(yè)及其他商事主體在中國境內以非公開方式募集和轉讓，約定在一定期限還本付息的債券。發(fā)債主體應當以非公開方式募集債券，每款私募債券的投資者合計不得超過200人。

自此之后，各地方金融資產交易中心推出各自類似的創(chuàng)新產品，并提出相關辦法和規(guī)定，包括“私募債”、“定向融資計劃”、“定向融資工具”、“直融計劃/產品”等。

以某金融資產交易中心為例，在某金交中心備案發(fā)行的「定向融資計劃」的發(fā)行人基本都是Z府平臺公司或國有企業(yè)，并要求有經(jīng)各大評級機構評為AA的關聯(lián)主體為產品如期兌付提供無條件不可撤銷連帶責任擔保，且要求發(fā)行人所在地的Z府主管部門出具產品備案發(fā)行支持文書。

從產品定性來看，定向融資工具（定向融資計劃）和私募債有共通之處。南京金融資產交易中心發(fā)布的《南京金融資產交易中心定向融資工具業(yè)務管理辦法（試行）》中規(guī)定：定向融資工具是指企業(yè)在中國境內以非公開方式發(fā)行和轉讓，并約定在一定期限還本付息的直接融資類產品。辦法對發(fā)行定向融資工具的條件為：（一）發(fā)行人是在中國境內注冊的股份有限公司或者有限責任公司；（二）發(fā)行利率不得超過同期銀行D款基準利率的3倍；（三）發(fā)行人對還本付息的資金安排有明確方案；（四）本中心規(guī)定的其他條件。

聯(lián)系人：李經(jīng)理（同V）

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